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四川省达州市中院人民法院  二0一八年一月十八日

 论商品房买卖中惩罚性赔偿制度的适用问题

四川省达州市达川区人民法院   

引言

近年来随着我国市场经济的升级和经济结构的调整，房地产行业呈现出飞速发展的态势，这一阶段也被戏称为“地产的黄金十年”。与房地产需求在非市场化到市场化转变过程中的爆发增长相比，房地产行业法律调整规范的发展却较为滞后，尤其是商品房买卖合同领域。2003年最高人民法院出台了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，将惩罚性机制引进了商品房买卖合同领域，但其列举式规定范围过窄，惩罚措施力度较轻。较低的违法成本较之巨大的商业利润造成这几年商品房买卖领域纠纷显著增加。因此，本文试图通过对近些年的商品房交易领域出现的惩罚性赔偿纠纷案件的数据分析，以现有的商品房买卖合同相关法律依据为基础，通过对现行商品房交易领域惩罚性赔偿制度的不足进行分析得出完善的建议和意见，从而有效引导房地产行业交易行为，保护房地产行业消费者的合法权益，维护行业健康持续发展。

一、现状描述：以《消费者权益保护法》第五十五条主张三倍赔偿的商品房买卖合同案件情况

笔者以“商品房”“三倍赔偿”为关键字，以商品房买卖合同纠纷为案由，在openlaw裁判文书检索库里以2005年至2017年为时间段进行检索，共得到1169份裁判文书。其中判决书1136份，裁定书33份，共涉及29个省份。从案件分布上来讲，沿海地区普遍高于内陆地区，而浙江省以169件的案件数量居首，其次是黑龙江省和江苏省，分别为160件和145件。

（一）案件数量情况

从这1169份样本案件上反映出，以《消费者权益保护法》第五十五条之规定来主张三倍赔偿的商品房买卖合同纠纷案件数量每年递增，尤其是2013年至2014年期间更是呈断崖式增长。而2014至2017年间，此类案件数量更是高居不降。

（二）案件审理情况

样本案件在审理法院层级上表现为，基层法院893件，中级人民法院484件，高级人民法院46件，最高人民法院3件。在判决结果上按照部分支持、不支持、完全支持和其他体现分类。

   （三）裁判理由和适用法律依据情况

针对原告以《消费者权益保护法》第五十五条主张三倍赔偿的商品房买卖合同纠纷案件，法院有37%不予支持，45%部分支持，7%全部支持。笔者对该部分案件进行梳理后发现，不予支持的裁判文书多以被告不构成欺诈为由；而45%部分支持的案件则是认定存在违约行为，但适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》予以处理，以及适用公平原则进行处理。例如：何平与绿地集团大庆置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院认定被告在未取得商品房销售许可证明的情况下将其开发的金融官邸二期车位出售给原告存在过错，但原告未有充分证据证实被告存在欺诈行为，故对原告要求被告给付车位款三倍赔偿的请求不予支持。“但被告在未取得商品房销售证明的情况下，违反法律规定销售商品房，且在合理预期内仍未达到商品房法定销售条件，其过错程度较大，结合给原告造成的损失，本院认为，依据公平原则，被告给付原告已付车位款50%的赔偿金较为合理”。

尽管现行《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》针对商品房交易市场出现的众多纠纷已出台了相关规定，不再像以前一样无法可依，但我们认为实践中的交易情形纷繁复杂，由此引起的商品房合同纠纷也是形态各异，仅以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中列举的几条惩罚性赔偿条款无法完全涵盖实际需要。

二、问题描述：商品房交易领域惩罚性的规定无法满足日益发展的房地产消费市场需要

目前我国商品房交易市场的惩罚性机制主要体现在2003年3月24日出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条和第十四条。这三条主要规定了商品房交易市场中出现纠纷最多的几个情形，如：一房二卖、无证卖房、虚假销售、面积欺诈等。而且在商品房买卖合同中选择性适用了的惩罚性赔偿也是按照购房款的金额进行一倍计算，而非购房者损失的倍数计算，惩罚性功能并不明显。尤其是在当下一天一价的房产市场，消费者得到的赔偿并不能弥补损失。笔者将下面几个角度来具体阐述：

（一）惩罚性赔偿的适用范围太窄

首先，从形式上来讲，《解释》在惩罚性赔偿的适用范围的规定上采取的是列举式。分别列举了六种情形， “商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”、“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”、“出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”、“出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”、“出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为差钱补偿安置房屋的事实”时的一倍赔偿以及出卖人交付适用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积误差比超过3%时的双倍返还。众所周知，列举式模式有一个优点就是清楚明晰，适用准确。这种具体到每一个情形都规定完善的方式，能减少适用过程中因理解而造成的误差。但它也有一个缺点就是“列举即限制”，社会现象永远不会被法条所完全列举，列举式的立法模式会让法律条文在社会实践面前更迅速地展现其滞后性的一面。

其次，从内容上看，惩罚性赔偿主要约束的是合同签订阶段的出卖人的欺诈行为，并且更多地围绕着房屋权属方面，在房屋设计规划和质量等方面极少涉及。实践中，商品房交易领域的欺诈行为有很多，例如：开发商不具备开发商品房主体资格；所销售的商品房屋证件不齐全，致使商品房的权利出现严重瑕疵；开发商故意隐瞒影响购房者正常适用房屋的重大质量问题，导致房屋居住目的无法实现；开发商在房屋交付使用后任意更改小区整体规划和后期配套等，导致购房者的心里预期出现偏差；精装修的房屋在装修装饰上存在质量瑕疵等具体问题。上述行为也会造成购房者的购房目的落空，但由于《解释》对这些情形并未规定，在这些方面存在欺诈的行为人也不用承担惩罚性赔偿的责任。

（二）惩罚性赔偿的惩罚功能太弱

第一，赔偿标准过于弹性。《解释》中对于惩罚性赔偿的标准表述大多为“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。这个表述的调整幅度范围较大，有1%-100%可以任由法官自由裁量，较为弹性，这种弹性空间一定程度上也增加了赔偿金额的不确定性，容易让开发商产生侥幸心理或采取其他方式逃避司法制裁。同时，这种弹性的惩罚标准也与惩罚性赔偿制度的制定初衷相违背，无法惩治具有恶意的不诚实经营者。

第二，赔偿参照过于固定。《解释》中的赔偿金额参照标准是购房款。购房款在合同签订之初就能够确定，但因售房者欺诈行为给购房者带来的损失却会根据市场行情的变化而充满不确定性。尤其是房价疯涨的近年来，有人玩笑说“去年的目标是攒上80万买套房，攒到今年终于够了，结果却发现只能付首付了”。面对房市一天一价，疯狂上涨的行情，许多开发商不惜毁约一房数卖，违约成本远远低于其能攫取的利益。当然这只是个别现象，但我们可以看到，随着房地产行业的畸形发展，更需要用严厉的制度去约束。

（三）惩罚性赔偿的法律来源不够完善

惩罚性赔偿制度在我国立法上的首次出现即是1993年出台的《中华人民共和国消费者权益保护法》。该法第49条对于惩罚性赔偿的规定，被认为是我国惩罚性赔偿制度的先河。它规定了“商品欺诈”和“服务欺诈”可以获得双配赔偿，自此人们开始逐渐接受惩罚性赔偿这一理论。随后颁布的《合同法》中同样设计了有关惩罚性赔偿的制度。而2003年出台《解释》的时候并没有将《消费者权益保护法》作为制定依据之一。制度设计之初反对适用《消费者权益保护法》的意见认为“传统民法理论的民事赔偿主要以补偿性为主，且惩罚性赔偿主要适用于侵权责任。我国惩罚性赔偿虽在《消费者权益保护法》第49条和《合同法》第113条有明确规定，但其主要是产品质量方面的责任，适用范围不包括商品房在内。其次，商品房买卖数额巨大，惩罚性赔偿将导致双方利益显失平衡，商品房质量问题可以通过瑕疵担保责任制度得到更妥善的解决。”但时至今日，我们可以看到当初制度设计者试图让房地产产业利益和购房者权益获得平衡的目的并没有得以实现，购房者往往掉入开发商的购房陷阱而赔上一辈子的积蓄。同时，这样的规定也违背了同类主体实施的同类行为同类处理的司法原则。难道购房者的地位还比不上一般普通消费者？

三、完善建议：将《消费者权益保护法》的惩罚性机制引入商品房交易领域

客观上来讲，尽管《消费者权益保护法》和《解释》分属两个不同的法律规范，但是《解释》所调整的商品房领域交易双方并没有脱离消费者领域之外。从理论上来讲，商品房、出卖人、买受人分别属于《消费者权益保护法》中的商品、经营者和消费者。商品房作为不动产，其性质虽然特殊，也摆脱不了其自身的商品属性。《解释》在惩罚性赔偿这一层面引入《消费者权益保护法》的惩罚性机制没有任何问题。同时上文也分析了现行商品房买卖中惩罚性赔偿的若干问题，这些问题也需要更好的予以完善。

（一）将消费者地位赋予给商品房买受人

随着国民收入的增长和房地产行业的发展，房屋作为商品的属性越来越明晰。所谓商品，是为了满足人们某种需要而存在的可用于交换的具有价值属性的劳动产品。现代意义上的房屋价值属性已超过其使用价值属性，更多的是作为一种固定资产。此种情况下，通过对房屋的商品性质予以确认，就可以对应的将购房者认定为消费者，从而让《解释》与《消费者权益保护法》相协调，以此来进一步完善商品房交易领域中的惩罚性赔偿制度的合法性。此外，认可购房者的消费者地位也是有可行性的。早在2002年6月11日最高人民法院颁布的《关于建设工程价款优先舒畅权问题的批复》中已经肯定了购房者的消费者地位。该《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从法律的统一和协调性角度来讲，应当将消费者地位赋予给商品房买受人。

（二）扩大商品房交易领域惩罚性赔偿的适用范围

商品房交易领域中的所有欺诈行为都应当适用惩罚性赔偿制度。随着社会的发展，房地产行业的进步，开发商和售房者的欺诈行为层出不穷，扩大惩罚性赔偿的适用范围一方面可以削弱不诚信者的侥幸心理，另一方面也可以更好的保护商品房消费者的合法权益，也更符合立法、司法强调的对同类主体实施的同类型行为进行统一规制，并同类处理的原则。扩大惩罚性赔偿的适用范围可以从两方面入手：

一是采用“列举式”和“概括式”相结合的立法模式规定其适用范围。概括式的立法模式往往规定的是“兜底”条款，针对的是一般现象。这种立法模式更具有普适性，能克服法律自身的滞后性，应对实践中出现的新情况新问题。

二是将惩罚性赔偿的适用范围延伸到质量、服务等方面。现在房地产市场的商品房产品丰富多种，有传统的清水房也有精装房等，出了住房本身，相应的配套设施和小区环境也是无形的资产，若惩罚性赔偿制度还局限于房屋产权或者房子本身，就会导致开发商或者售房者的其它违法欺诈行为脱离法律惩治范围，最终损害的也是商品房消费者的权益。

（三）将《消费者权益保护法》作为《解释》的法律依据

《消费者权益保护法》作为我国首部引进惩罚性机制的法律，其与《解释》中的惩罚性制度本属同源，而且二者客观上都是打击市场交易中的违反诚实信用原则的人。我们在明确购房者消费者地位、房屋商品属性后就等同于明确了《消费者权益保护法》与《解释》之间的关系，只需要在立法层面明确将其列为《解释》的法律依据。如此一来商品房领域中的惩罚性赔偿将拥有明确的法律依据，顺利解决了司法实践中法官判决商品房惩罚性赔偿法律适用难的问题。

结语

近年来随着房地产市场的发展，商品房交易量与日俱增，房地产市场的纠纷也日益增多，关于商品房买卖中惩罚性赔偿制度的适用问题也逐渐得到重视。本文通过对商品房买卖领域的司法现状的分析，总结出现行商品房买卖领域的惩罚性制度的不足，从而对该制度的完善提出了自己的建议。然而，随着时代发展和社会变化，新问题新纠纷仍在不断涌现，若想要切实实现对我国商品房消费者的保护，促进商品房交易市场的和谐发展，不仅需要立法的完善，司法的引导，还需要加强对房地产市场的行政管理和对行业人员的思想道德教育，民众维权意识的培养，社会各界的监督。

抄送：省法院研究室                   各县院办公室                          

审签：陶先林                         编辑：陈汝平                          

达州市中级人民法院                   2018年1月18日