审判指导

  （4）

四川省达州市中院人民法院     二0一八年五月三日

物权公示效力滞后于各种形式的产权流转协议，房屋所有权的确认应当以事实发展为依据

--贺仁华诉中国人民解放军四川省大竹县人民武装部所有权确认纠纷案

大竹法院

【关键词】    房屋所有权  产权登记   合同效力

【裁判规则】

    当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。

【推荐理由】

在推进城镇化建设过程中，本案是对“法律不让失信者获利”原则的践行，对房屋土地征收及拆迁还房进而引发的系列产权确认纠纷具有引导作用，有效地维护和保障了民事关系中诚实信用一方的合法权益。

【案件索引】

二审：达州市中级人民法院（2016）川17民终1167号民事判决（2016年11月14日）

【相关法条】

《中华人民共和国物权法》第十五条

【基本案情】

法院审理查明：贺仁华与中国人民解放军四川省大竹县人民武装部（以下简称大竹人武部）于1993年6月30日签订了《大竹县公有住房优惠出售买卖合同书》，购买了位于大竹县竹阳镇自由街2号1幢1单元第5层房屋，该房屋的建筑面积为106.46平方米，贺仁华给付了房款10720元（其中一次性付款优惠30%，实际支付了7504.00元），购房价相当于1992年执行的房改标准价为170元每平米的57%，贺仁华购买了该房77.31平米，其所付房款占该房屋平均综合造价的比例为53%{[10720元÷(106.46平米×190元/平米）]×100%},得了该房53%的产权。1998年6月25日贺仁华与大竹人武部又签订了《职工房改中购部分产权住房转换为全产权房合同书》，在已购该房77.31平米的基础上，贺仁华给付了房款6179元（其中一次性付款优惠20%，实际支付4943元），购房价相当于1998年执行的房改成本价400元每平米的42%，贺仁华购买了剩余的29.15平米。贺仁华以远低于成本价购得了该房改房并办理了房屋所有权登记（房屋所有权证号：竹权改字第05474号；国有土地使用证号：竹国用【1999】字第00127号），自此，贺仁华取得了该房屋的全部产权。

1999年12月贺仁华退休，依照《移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法》（以下简称“实施办法”） 第二部分第（四）项“补贴对象。未按房改成本价、标准价、安居工程房价购买住房或未参加集资建房的离退休干部，在以经济适用住房价格、市场价格购买住房或自理住房时，可按规定申请住房补贴。租住已安置住房的，不能申请住房补贴”，贺仁华本不符合该项条款的申请条件，为了领取该款中的“住房补贴”，自愿放弃其原购买的房改房，将其退回给大竹人武部，并按“实施办法”申请了军队的住房补贴，2005年10月18日完成了自理住房离退休干部购（建）房经费申请相关手续，与大竹人武部方签订了《离退休干部自理住房协议书》，并于2005年10月27日将原房改房的房屋所有权证及土地使用权证交给了大竹人武部。贺仁华先后分两次在达州市军分区后勤部领取了住房补贴141122.77元，完成了移交，移交地址为成都市龙泉驿。但因贺仁华家属乔俊春在大竹工作，未到退休年龄且无其他住所，又因贺仁华（原人武部副部长）要求其家属暂居该房改房，故该房改房一直未移交给大竹人武部。大竹人武部又为了督促贺仁华尽快腾房，原房改房购房款暂缓退还贺仁华本人。2009年以来，大竹人武部多次要求贺仁华携票据到人武部后勤科领取该房改房的购房款，贺仁华一直以该房改房仍是他所有，至今未前来领取。大竹人武部因无法向大竹县财政局申请贺仁华房改房的成本款项，无法凭收据出函到大竹县房管局注销该房屋的产权登记，故该房屋的所有权人仍然是贺仁华的名字。2010年，贺仁华又获知大竹县西城片区旧城改造要拆迁补偿，于是向大竹人武部提出要求退回其所领取的住房补贴，重新要回原已交回的房改房产权证，理由是：1、该房改房属于地方国有资产，并非军产；2、大竹县房管局没有注销或变更该房屋的产权证明，其所有人仍然是贺仁华的名字。后贺仁华以大竹县竹阳镇一环路西段110号（原自由街2号）1-5-1号房屋归其所有为由向法院提起诉讼，请求：1、判令大竹县竹阳镇一环路西段110号（原自由街2号）1-5-1号房屋归原告所有；2、判令被告归还原告房屋所有权证和国有土地使用权证；3、诉讼费由被告承担。

【裁判结果】

四川省大竹县人民法院于2016年5月26日作出（2015）大竹民初字第2673号民事判决：驳回贺仁华的诉讼请求。宣判后，贺仁华向达州市中级人民法院提起上诉。达州市中级人民法院于2016年11月14日以同样的事实作出（2016）川17民终1167号民事判决，驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

法院生效裁判认为：本案中原房改房的产权人虽是贺仁华，其取得产权也系合法取得，房屋原是归贺仁华所有，产权未有争议。但在2005年10月18日贺仁华与大竹人武部于签订的《离退休干部自理住房协议书》中，明确约定了贺仁华自愿放弃其原购买的房改房，将其退回给大竹人武部，按《移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法》申请军队的住房补贴。按照协议约定，贺仁华于2005年10月18日完成了自理住房离退休干部购（建）房经费申请相关手续，先后领取了住房补贴，并于2005年10月27日将该房所有权证和土地使用权证交给了大竹人武部，该协议即已基本履行完毕。贺仁华与大竹人武部于签订的《离退休干部自理住房协议书》是双方的真实意思表示，内容真实有效，受到法律的保护。由于贺仁华暂在该房屋居住，未及时完成移交，致大竹人武部未及时办理产权过户登记，但不影响协议的合同效力，即应认定原房改房的产权所有人为大竹人武部。对贺仁华请求确认该房屋归其所有，于法无据，应当驳回。

抄送：省法院研究室                                各县院办公室     

审签：陶先林                                      编辑：陈汝平      

达州市中级人民法院                              2018年5月3日