审判指导

  （5） 

四川省达州市中院人民法院     二0一八年五月五日

夫妻一方出售福利房的行为对夫妻另一方可构成表见代理 

——卫其建、张小菊诉张正宏、杜正芬房屋买卖合同纠纷案 

达州市达川区人民法院 万利娟

【关键词】

        买卖合同纠纷  无权代理  表见代理  合同效力

【裁判规则】

夫妻一方在夫妻关系存续期间分得福利房和出售福利房的行为，符合表见代理的特征，应确认该房屋买卖合同有效。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第四十九条

【案件索引】

一审：达州市达川区人民法院（2017)川1703民初326号（2017年4月19日）

【基本案情】

法院查明，被告张正宏系达州市房地产开发总公司的职工，其与被告杜正芬于1990年6月11日登记结婚，于2008年5月9日登记离婚。达州市房地产开发总公司给单位职工分配福利房，被告张正宏分得住宅一套，随后被告张正宏（甲方）即于2004年1月4日与原告卫其建（乙方）签订《购房协议》，约定：“一、乙方购买甲方南坝16幢住宅楼（2-7-3），建筑面积为61.5平方米，包括水、电、气三通，房屋出售总额为（31000.00元），大写（叁万壹仟元正）。二、房屋产权手续第一次办证（房屋产权证、土地使用证）及其它所有费用由甲方负责承担。第二次由乙方购买甲方的房屋产权手续（房屋产权证、土地使用证）及其它所有费用由乙方完全承担。但甲方负责把乙方的房屋产权证办理完善为止。三、付款方法：签订协议时，乙方一次性付清甲方售房款：（叁万壹仟元正）（31000.00元）。四、甲、乙双方签订协议、乙方付清甲方房款后：甲方将房屋交乙方使用。……”。协议签订后，原告卫其建于当日将购房款31，000.00元给付被告张正宏，被告张正宏于当日向达州市房地产开发总公司交付房款24，604.00元。后被告张正宏向原告交付了房屋、购房发票及相关资料。2004年2月，原告卫其建对该房屋进行装修，于同年9月搬入居住至今。2004年6月29日，被告张正宏取得了房屋所有权证，但未与原告卫其建办理产权过户手续。

【裁判结果】

达州市达川区人民法院于2017年4月19日作出（2017)川1703民初326号民事判决：一、原告卫其建与被告张正宏于2004年1月4日签订的《购房协议》有效；二、被告张正宏、杜正芬自本判决生效之日起十五日内协助原告卫其建、张小菊办理达县南坝金华街市开发总公司拆安房16幢2单元7楼3号房屋产权过户登记手续。宣判后，原、被告均未提起上诉，该案现已生效。

【裁判理由】

法院生效裁判认为：一、达州市房地产开发总公司给单位职工分配福利房，是一个影响范围较大的行为，对每一个职工家庭的生活条件改善也有很大影响。被告张正宏与杜正芬于1990年6月结婚，至2008年5月离婚，婚姻关系存续期间长达近18年，张正宏分得福利房并于2004年1月出售房屋时，尚在夫妻关系存续期间，距离二人夫妻感情破裂、办理离婚登记长达四年多时间，杜正芬辩称不知道有诉争房屋，不合乎常理，且无其它证据证明杜正芬的辩称理由成立，该主张本院不予支持。

二、被告张正宏出售房屋的行为对杜正芬已构成表见代理。表见代理，是指在无权代理的情况下，因本人的行为足以使善意相对人相信行为人具有相应的代理权而与行为人进行民事法律行为。本案中，被告张正宏的行为完全符合表见代理的特征：一是张正宏出售房屋没有杜正芬的书面授权；二是出售房屋时张正宏与杜正芬系夫妻关系，有较为紧密的联系，在客观上掩盖了张正宏无权代理的实质，致使原告确信张正宏具有代理权；三是原告购买房屋的行为在主观上是善意且无过失的；四是张正宏与原告之间的行为不违反法律或者社会公共利益。虽然杜正芬是诉争房屋共有人，其依法对房屋享有权利和义务，且未出具授权委托书，但鉴于张正宏与杜正芬是夫妻这层特殊身份关系及张正宏收取购房款并交付房屋及相关资料的行为，足以使原告相信张正宏具有代理权。

三、原告卫其建与被告张正宏均系完全民事行为能力人，签订《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，是双方自愿达成的交易，房屋出售价位合理，符合自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，且协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，未损害社会公共利益和第三人利益，不存在合同无效的法定情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。……”。故原告卫其建与被告张正宏签订的《购房协议》自签订之日即有效。

【案例解析】  

该案例涉及夫妻关系存续期间一方将取得的福利房对外出售，另一方主张合同无效时该房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”。本条是对表见代理合同效力的规定。对于无权代理行为，如果相对人有理由相信行为人有代理权，那么相对人就可以向被代理人主张代理的效力，要求被代理人承担责任，这一制度称为表见代理。构成表见代理应满足四个条件：一是行为人无权代理，二是相对人主观上需为善意、无过失；三是无权代理人与相对人所订立的合同，本身并不具有无效和应被撤销的内容；四是须有使相对人具有代理人的事实和理由。

       本案中，夫妻一方分得福利房和出售福利房均是在夫妻关系存续期间实施的行为，其夫妻关系掩盖一方系无权代理的行为，买受人基于夫妻这种较为紧密的关系善意的相信买方有代理权限，符合表见代理的特征，因此，该房屋买卖合同有效。

抄送：省法院研究室                                                 各县院办公室 

审签：陶先林                                                         编辑：陈汝平

达州市中级人民法院                                                2018年5月5日